부동산 투자 이해하기, 아파트 투자는 사이클이다.

부동산 투자 이해하기, 아파트 투자는 사이클이다. 

아파트 투자는 사이클이다.

 

제목 : 아파트 투자는 사이클이다
저자 : 이현철
부문 : 경제/경영
출판사 : 여의도책방
출판일 : 2022.10.28

 

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부동산 상승과 하락의 시그널

① 심리 

• 심리는 곧 거래량(월별 아파트 거래량)이다. 거래량이 줄다가, 매매가와 전세가의 갭이 좁아지는 시기가 곧 하락장의 끝이다. 
• 거래량이 줄어든다는 것은 폭등의 시그널이거나, 하락의 시그널 둘 중 하나이다. 이때 이를 방향 지어주는 것이 바로 "호가"이다. 상승장의 경우에는 집 소유자가 갑이기 때문에 부르는 가격이 값이 된다. 이때 소유자들은 더 오를 것이라 판단해서 잘 팔지 않으려고 하고, 추격 매수자들이 증가하기 때문에 부동산 가격이 상승하게 되는 것이다. 반대로 하락장의 경우에는 매수하려는 사람이 갑이기 때문에 호가를 깎으려고 노력한다. 이 때문에 거래량이 줄어들면, 호가를 확인해야 한다. 

 

② 전세가

• 전세가와 매매가의 차이를 확인해야 한다. 
• 상승장이든 하락장이든 매매가와 전세가의 차이(갭)가 좁아진다. 상승장에서 하락장으로 넘어갈 때는 매매가가 전세가까지 떨어지며 갭이 줄어드는 것이고, 하락장에서 상승장으로 넘어갈 때는 전세가가 매매가까지 올라가며 갭이 줄어드는 것이다. 

 

③ 분양

• 미분양은 시장 전환의 가장 강력한 시그널이다. 
• 미분양을 지나 입주 미분양 발생은 부동산 시장 하락의 가장 강력한 시그널이다. 반대로 상승의 추세를 읽을 때에도 입주 미분양 물량이 소진되는 추세를 확인해야 한다. 물량이 소진되면 (공급 ↓) 전세가격이 상승하며 매매가와 갭이 좁혀지는데, 이는 부동산 상승장이라는 신호이다. 

 

④ 정부 정책

• 상승장 때에는 세금 중과, 대출 규제 정책을 발표하여 매매를 억제한다. 
• 하락장 때에는 세금 감면, 대출 규제 완화 정책을 발표해 매매를 장려한다. 

 

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투기시장의 꼭지에서 나타나는 현상 (매도 타이밍) & 투기시장의 바닥에서 나타나는 현상 (매수 타이밍)

① 투기시장 정점에서 나타나는 현상 [매도 타이밍] 

• 무주택자가 주택 매수를 위해서 무리한다.
• 투자자는 가격 상승 부담으로 저가 아파트를 매수한다.
• 정부 규제가 누적되어 다주택자 매수, 매도 부담이 최고조에 달한다. 
• 가격 폭등으로 매수자가 감소하고 거래량이 줄어든다.
• 정부가 공급을 늘리겠다는 계획을 발표한다.
• 매매가와 전세가의 갭 차이가 크게 벌어진다. (전세가율 하락)

 

② 투기시장 바닥에서 나타나는 현상 [매수 타이밍] 

• 주택 취득세를 인하한다. 
• 입주 미분양 수가 점점 줄어든다. 
• 전세난이 주요 이슈가 된다. 
• 매매가와 전세가 갭 차이가 좁혀진다. (전세가율 상승) 

 

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결론 및 Action Plan

  부동산 하락장이 시작되었다. 부동산 사이클의 특성상 이번 부동산 하락장이 금방 상승장으로 전환되기는 어렵다. 부동산 사이클은 전환되는 그 주기가 꽤 긴 편이기 때문이다. 지금 내가 이 시점에서 해야 하는 것은 무엇일까? 우선 지금 당장은 투자금을 최대로 모으고 부동산 공부를 꾸준히 해야 한다. 부동산 공부를 '서두르지 말되, 쉬지도 말자'라는 자세로 임하고, 부동산 시장에 대해 계속 관심을 가지며 하락장 중 적절하게 매수할 것이다. 

 

Without haste, but without rest.